最近 ，廣州房貸利率的發生重大轉向。多家銀行宣布自2025年5月17日起，將首套房貸利率從原來的LPR減60個基點（即3.0%）調整為LPR減50個基點（3.1%），意味著10個基點的上調。

這一調整發生在房地產市場尚未完全復蘇、整體利率環境持續寬松的背景下，引發了業界對政策意圖和市場影響的深度思考，來之不易的房地產復蘇勢頭，可能夭折。

不過，本月初我們才降息降準，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上明確表示，將下調政策利率0.1個百分點，預計帶動貸款市場報價利率(LPR)同步下行0.1個百分點。市場普遍預期5月20日公布的5年期LPR將從現行的3.6%降至3.5%。

這意味著，雖然廣州房貸的"加點"部分上調了10BP，但LPR可能相應下調10BP，最終實際執行利率將維持在3.0%不變。

這種"加點上調、LPR下調"的組合操作，反映了監管層對房貸利率"3%底線"的維護意圖。2024年廣州曾出現多家銀行將首套房貸利率降至2.9%甚至2.6%的情況，與當時公積金利率(2.85%)形成倒掛。

這種過度競爭導致銀行按揭業務利潤空間被大幅壓縮，部分銀行甚至面臨虧損風險。大源按揭總經理鄭大源分析指出："對于很多銀行來說，3%基本上已經是'生死線'，低于3%意味著銀行的按揭業務可能沒有利潤甚至虧損。"因此，此次調整可視為銀行體系對利率"超調"的自我修正。

然而，這一技術性調整在輿論場引發了廣泛誤解。部分媒體報道直接表述為"房貸利率上漲10個基點"，導致不少購房者產生恐慌情緒。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此類表述存在"一定誤導性"，易使公眾形成"房貸利率實際上調"的誤解。實際上，利率調整與LPR變動形成對沖后，新申請房貸者的實際負擔并無變化，而存量房貸客戶還將因LPR下調而直接受益。

當前，廣州的GDP增速已經連續多個季度跑輸全國平均水平，甚至是跑輸廣東平均水平了，其中房地產扮演了重要的角色，這種情況下，廣州的上調房貸，有些令人難以理解。

從實際利率看，我們當前的房貸利率肯跟依然較高，對樓市的復蘇造成了一些負面的影響，目前房貸甚至已經比經營貸和消費貸的利率更高，而按照傳統觀點，房貸本來應該是優質貸款，利率應該更低的。